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美国购房常识:美国房屋检查流程

2016年01月19日 来源:太平洋加达宅天下 作者:太平洋加达宅天下

房屋检查(Home inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(ContractRatified)后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home lnspector)来检查房子。检查费由买主支付,价钱根据房价而定,一般几百元美元,房价越高检查费越贵。


通常房屋检查大概要两到三个小时,买主在房检时最好跟着检查师走,这样可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure)地(Foundation)、屋顶(Roof)、地板(Floor)、墙壁(Wall),门窗(Doors and windows)、地下室(Basement),供求,电系统(Electrical Systems),排供水管(Plumbing)、冷暖设备(Heating and Air Counditioning  Systems)烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。除了详细的检查结果,还会有一份总结,列举卖主要修理的部分,如果买主要求,检查师还会帮着估价

  好的检查师还会附上彩色照片,使问题所在一目了然。下面,让我们老看看房屋检查一般主要会查的几个地方:

1.屋顶 Roof 
Inspector一般会爬梯子到屋顶上面去看的,如果因为各种原因漏水,比如说排水管道堵住了,水就会从屋顶直接顺着外墙流下来,那你就要考虑会不会水一直漏到地下室之类的问题。屋顶的瓦片Shingle的保修是二十到二十五年,architecture  Shingle是二十五年到三十年。装shingle的时候如果两边和上方不留VentAttic里的热气散不出去,这样的shingle使用寿命一般是十年。

2.地基 Foundaton
国外的地基有很多种,最好的是钢筋混泥土,其次是混凝土块,最后是散石地基。散石地基最大的问题是使用久了不漏水也会潮;混凝土块地基的问题是缝里的水泥时间长了会脱落,进水,会有白蚁隐患。

3.水泵和暗沟 Sump Pump 
很多人家装排水泵是为了
防患于未然,万一暴雨或者发大水了呢。如果过往记录没有房屋被水淹的情况,那关键是看地势。有的时候比如像山顶的房子如果排水不畅,水淹地下室也不是不可能的。

4.白蚁 Termite

美国住宅的主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite  inspection)可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款,银行一定要求白蚁检查。独立屋、连栋屋、公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过去公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害,检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买房经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Adden  dum)要求卖主请专业人员处理。处理账单也会寄到过户公司,由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后,白蚁检查的附加条款就取消了。面对常常有的白蚁现象,一般的处理方式是把毁坏的结构换掉、撒药,然后最好年年处理。如果曾经有白蚁迹象,现在没有活动的白蚁,并不能保证将来没有白蚁,很可能就是刚好没看到,所以处理一般都是要做的。另外,白蚁新房子也可能会出现的。

5.霉菌Mold 

长霉菌主要是因为潮湿,尤其房屋被大树覆盖常年阴凉的时候。看图片的时候,从窗户出去就是大树很美,实际上,霉菌最喜欢阴凉潮湿的环境。所以地下室最好有除湿机,房子不住人的时候也经常开开空调除除湿气。一般发现Mold,最好找专业公司处理,bleach不适合所有的地方。

6.其他 Others
Inspector还会检查房子配套的洗衣机、炉灶、灯具等,比较重要的有房屋电路布线、浴室隔水层是否有渗漏、离屋子近的大树等,这些都是如果有问题修理起来比较花钱的地方。
买房经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是7天)为买主写一份房屋检查附件(Home  InspectionAddendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明现状出售,房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后,只能要求退房或者自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买主可以要求取消合同,其他的问题可以要求卖主修理。
卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同一修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的,象房屋基本结构,地基,屋顶,供电系统,供排水管,冷暖设备,烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其他的东西卖主可以不修,像墙上有洞,地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买,所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。双方达成协议后,房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西,要有修理工的发票做依据。
如买新房,建筑商会给一年保修,所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检,如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉,防止白蚁进入室内,则新房在五年内不会出现白蚁,因为这种药粉的有效期是5年。新房在地基四周也可能会装排气管道,然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井,与排气管连接将氡气排出室外。
房地产交易时间性很强(Time is of  the essence),如果买主在有效期内向卖主送通知,卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后,也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复,就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后,经纪人会准备一份最后的附件,让买卖双方签字。
房屋检查是在合同签字后,五至七天左右就应该去做,具体多少天是由买卖双方商定。由买主请一位专业检查师并由买主付钱。房屋检查既是对房子的一次检查,也是买主详细了解房子的一次机会,所以应尽量参加。专业检查师在对房子检查时,除了专业知识外,多年的工作经验也是非常重要的,另外必要时也须借助仪器仪表,比如:煤气侧漏器,潮湿测试器,电压电流测试器等。检查时,从上到下,从里到外,从系统到结构,以及安全等无所不包。一个详细的检查应包括水电系统,各项设备,房屋结构,安全因素,屋顶阁楼,车库,地下室,内墙外墙,门窗地板,烟囱壁炉,室外排水,植被树木等。
一个好的检查师应在检查结束时,为买主提交一份系统的检查报告,一般的公司都会有一份事先印好的表格,里面将应检查的内容逐条列出,检查师也逐条检查,发现问题则记录下来。

  
总之房屋检查很重要找一个能够负责任的检查师Inspector,可以通过网上和比较好的经纪人推荐等多方面了解。

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